3 декабря Верховный Суд вынес Определение № 306-ЭС24-7025 по делу № А57-2873/2023, в котором разъяснил, что прекращение права муниципальной собственности, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности собственников помещений в МКД, подлежит установлению при рассмотрении соответствующего спора о праве на имущество.

Согласно техническому паспорту от 25 ноября 2006 г., представленному в 2007 г. на регистрацию права собственности Балаковского муниципального района Саратовской области, нежилое помещение площадью 259,8 кв. м, расположенное в подвальном этаже в многоквартирном доме, изолировано от подвала, имеет отдельный вход со стороны улицы. 22 декабря 2009 г. было зарегистрировано право собственности на данное помещение за муниципальным образованием г. Балаково, 16 сентября 2013 г. оно было поставлено на кадастровый учет.

19 июля 2022 г. сотрудники МКУ «Управление ЖКХ» и ООО «Балаковская управляющая компания» провели обследование помещения и составили акт проверки, в котором указали, что в нем расположены внутридомовые инженерные коммуникации, освещение отсутствует, а само помещение захламлено.

12 сентября 2022 г. администрация Балаковского муниципального района приняла постановление о прекращении права муниципальной собственности муниципального образования г. Балаково на указанный объект недвижимого имущества. 13 сентября комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области обратился в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права собственности муниципального образования на нежилое помещение, приложив технический паспорт домовладения, акт обследования от 19 июля и постановление администрации от 12 сентября.

21 сентября 2022 г. Управление Росреестра уведомило о приостановлении государственной регистрации, а 21 декабря отказало в прекращении права муниципальной собственности в связи с непредставлением в регистрирующий орган документов, являющихся основанием для осуществления регистрации прекращения права муниципальной собственности.

Комитет, полагая, что отказ Управления Росреестра не соответствует закону и нарушает права и законные интересы муниципального образования, обратился в Арбитражный суд Саратовской области. Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований комитета, однако Двенадцатый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции. Ссылаясь на ст. 198, 200, 201 АПК, ст. 131, 289, 290 ГК, ст. 36 ЖК, апелляционный суд пришел к выводу о том, что заявитель выбрал надлежащий способ защиты права, признал отказ Управления Росреестра незаконным и обязал прекратить право собственности.

Апелляция исходила из того, что целью заявителя являлось исключение из ЕГРН записи о праве собственности муниципального образования на нежилое помещение, которое по своим характеристикам относится к общему имуществу в многоквартирном доме и, как разъяснено в п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», в силу закона вне зависимости от его регистрации принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам помещений в МКД. Кассация согласилась с выводами апелляции.

Управление Росреестра обратилось с кассационной жалобой в Верховный Суд. Рассмотрев материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС пояснила, что записи в ЕГРН вносятся на основании представленного заявления и необходимых документов в соответствии с порядком ведения ЕГРН, который утверждает Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Логика порядка ведения ЕГРН, как действовавшего в спорный период, утвержденного Приказом Росреестра от 1 июня 2021 г. № П/0241, так и действующего с 12 февраля 2024 г., утвержденного Приказом Росреестра от 7 декабря 2023 г. № П/0514, предполагает по общему правилу погашение в соответствующем разделе ЕГРН записи о праве собственности одного лица на объект с одновременным внесением записи о праве собственности иного лица на этот объект, записи о праве собственности этого же лица в ином разделе ЕГРН, открытом в отношении нового объекта.

В соответствии с п. 183 и 184 действовавшего до 11 февраля 2024 г. Порядка ведения ЕГРН № П/0241 и п. 199 Порядка ведения ЕГРН № П/0514 при государственной регистрации права общей долевой собственности на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в многоквартирном доме, осуществляемой одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение, машино-место в МКД, вносится запись о праве общей долевой собственности без указания имен (наименований) собственников помещений и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности. По смыслу положений указанных пунктов порядка ведения ЕГРН фактически записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты, составляющие общее имущество в МКД, вносятся по заявлению собственников помещений.

В рассматриваемом случае, отметил Верховный Суд, когда имеет место односторонний отказ лица, за которым зарегистрировано право собственности на помещение в многоквартирном доме, от своего титула собственника со ссылками на положения ст. 36 ЖК, регулирующие правовой режим общего имущества в МКД, возникает коллизия между заявительным порядком государственной регистрации права, прекращения права и положениями действующего законодательства, регулирующими правовой режим общего имущества в многоквартирном доме. Положений, направленных на урегулирование подобной коллизии и устанавливающих порядок действий государственного регистратора при внесении в ЕГРН записи о прекращении права собственности на объект в связи с отказом от права самого собственника, считающего данный объект относящимся к общему имуществу в многоквартирном доме, без одновременного волеизъявления собственников помещений в доме на принятие этого объекта в общую долевую собственность, порядок ведения ЕГРН не содержит.

Верховный Суд напомнил, что в ч. 2 ст. 14 Закона о государственной регистрации недвижимости приведены основания для государственной регистрации прав. В случае непредставления в регистрирующий орган документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, государственный регистратор принимает решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав. Если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, государственный регистратор отказывает в осуществлении регистрации.

Управление Росреестра отказало в прекращении права муниципальной собственности на помещение, поскольку представленные на регистрацию акт осмотра помещения от 19 июля 2022 г. и постановление администрации от 12 сентября 2022 г. в силу приведенных норм Закона о государственной регистрации недвижимости и положений ст. 235 и ст. 236 ГК не могут служить основанием для внесения в ЕГРН сведений о прекращении права индивидуальной собственности, зарегистрированного в установленном порядке 7 мая 2010 г. на основании решений уполномоченных органов при передаче муниципального имущества из собственности Балаковского муниципального района в муниципальную собственность г. Балаково. Исходя из п. 1 ст. 235, ст. 236 ГК, пояснил Верховный Суд, прекращено может быть право, которое возникло и существовало, т.е. являлось действительным. Прекращение права собственности на объект в связи с ошибочной, по мнению зарегистрированного правообладателя, регистрацией этого права на помещение, которое, как считает муниципальное образование, является общим имуществом, не может быть зарегистрировано по заявлению только данного лица при отсутствии в том числе волеизъявления собственников многоквартирного дома по вопросу отнесения спорного помещения к общедомовому имуществу.

Верховный Суд отметил, что в п. 2, 52 и 56  Постановлении Пленума Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН; зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежит оспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам гл. 24 АПК, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.

По смыслу данных разъяснений, указал Верховный Суд, вопрос о правомерности действий, решений регистрирующего органа может быть разрешен в порядке гл. 24 АПК только в случае, если разрешение этого вопроса не влияет на права и обязанности иных лиц. Между тем государственная регистрация прекращения права собственности муниципального образования на помещение по тому мотиву, что оно является общим имуществом многоквартирного дома, однозначно влияет на права и обязанности собственников помещений в доме, которые определяют состав общего имущества и несут бремя его содержания. При этом Управление Росреестра не является участником спорных материальных правоотношений, не выступает стороной спора о праве на нежилое помещение, а также не является тем органом, который уполномочен определять, обладает ли конкретный объект признаками общего имущества и распространяется ли на него правовой режим общего имущества многоквартирного дома.

Верховный Суд напомнил, что в ст. 36 ЖК перечислены виды объектов, которые могут входить в состав общего имущества в МКД. Определение правового режима конкретного объекта как относящегося к общему имуществу в доме на основании разного рода технических и экспертных заключений является вопросом о праве, тогда как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, является органом формальной юрисдикции, не разрешающим вопросы о праве. Таким образом, прекращение права муниципальной собственности, сопряженное с признанием факта нахождения имущества в собственности собственников помещений в МКД, подлежит установлению при рассмотрении соответствующего спора о праве на имущество.

Верховный Суд пришел к выводу, что комитет избрал ненадлежащий способ защиты права, у судов не имелось оснований для рассмотрения спора по правилам гл. 24 АПК. В связи с этим он отменил обжалуемые судебные акты и отказал комитету в удовлетворении требований.