Суть дела

Общество «Защита и правосудие» обратилось в суд с иском к Территориальному управлению Росимущества в городе Москве о возложении обязанности заключить договор купли-продажи нежилого здания и возмещении убытков, составляющих арендную плату за период более одного года в размере около 1,7 миллиона рублей.

Истец пояснил, что ему, как арендатору спорного объекта недвижимости, предоставлено преимущественное право его выкупа. При этом заявление о приватизации здания уполномоченный орган оставил без рассмотрения.

Суды трех инстанций удовлетворили требования общества, посчитав, что оно соответствует всем установленным законом критериям, позволяющим претендовать на реализацию преимущественного права покупки арендуемого здания.

Кроме того, суды отметили, что отсутствие сформированного под строением земельного участка само по себе не препятствует заключению договора, поскольку такое основание для отказа в приватизации федеральным законодательством не предусмотрено.

Позиция Верховного Суда РФ

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком, напоминает Верховный Суд.

При этом он уточняет, что данное положение не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения малым или средним бизнесом земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.

«Приватизация земельных участков, занятых объектами недвижимости, в том числе имущественными комплексами, производится в соответствии со статьей 28 Закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которой приватизация зданий, строений, сооружений без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте, а также случаев, предусмотренных федеральными законами», — разъясняет Верховный Суд.

Высшая инстанция отмечает, что выводы судов о наличии у уполномоченного лица возможности осуществить передачу в собственность общества только здания без участка, занятого недвижимостью и необходимого для его использования, нарушают один из основных принципов земельного законодательства — принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ).

Таким образом, возложение судами обязанности заключить договор купли-продажи на предложенных обществом условиях без проверки обстоятельств невозможности одновременной приватизации земельного участка не способно исключить возникновение в будущем правовой неопределенности в вопросе соотношения прав на здание и участок, на котором оно расположено, резюмирует Верховный Суд.

На основании изложенного Верховный Суд РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Дело № 305-ЭС26-3581