Как следует из материалов дела, жительница Астрахани Надия Батракова в июне 2020 года заключила договор купли-продажи нежилого помещения на сумму более 5 миллионов рублей, в тот же день продавец и покупатель подписали передаточный акт, а переход права собственности был зарегистрирован несколько дней спустя.

«Впоследствии заявительница обнаружила недостатки приобретенной недвижимости, а именно систематическое затопление помещения сточными, канализационными и дождевыми водами, поэтому в марте 2023 года она направила продавцу претензию с требованием о расторжении договора купли-продажи, но не получила ответа и обратилась в суд», — указал Конституционный Суд РФ.

Первая инстанция сначала удовлетворила иск Батраковой, но в апелляции это решение было пересмотрено. Суд указал, что заявительница обратилась к продавцу по истечении предусмотренного пунктом 2 статьи 447 ГК РФ двухгодичного срока с момента заключения договора и передачи ей недвижимого имущества. Вышестоящие суды оставили это решение без изменений.

Не согласившись с такой позицией, заявительница обратилась в Конституционный Суд РФ с просьбой проверить конституционность вышеупомянутого положения, согласно которому требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем продавцу в пределах двух лет со дня передачи ему товара, что отличается от сроков исковой давности.

Конституционный Суд РФ напомнил, что по общему правилу, в течение определенного периода продавец несет риск обнаружения в товаре недостатков. По мнению Конституционного Суда РФ, предусмотренный в отсутствии гарантии оспариваемой нормой двухлетний срок направлен на определение периода, обнаружение в течение которого скрытых недостатков товара дает основания для возложения неблагоприятных последствий на продавца.

При этом Конституционный Суд РФ отметил, что юридическое значение факта обнаружения недостатков товара сопряжено с аспектом исчисления исковой давности.

«В момент обнаружения недостатков покупателю становится известно о нарушении его прав, и именно с этим моментом обычно связывается возможность использования законных способов защиты прав, которые подвержены течению сроков исковой давности. При этом в судебной практике сформировался неоднородный подход к сочетанию сроков выявления недостатков проданного товара и сроков исковой давности», — указал Конституционный Суд РФ.

Также Конституционный Суд РФ обратил внимание на то, что продавец может не знать о недостатках, поэтому для справедливого сохранения интересов покупатель должен сообщить о них.

«Но оспариваемая норма по буквальному смыслу не отождествляет обнаружение покупателем недостатков товара с извещением продавца о них. Само по себе выявление покупателем недостатков проданного товара, не подтвержденное их юридически значимой фиксацией, может оставлять открытым вопрос о том, когда оно на самом деле состоялось», — говорится в материалах дела.

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что спорное положение ГК РФ содержит неопределенность, не соответствует Конституции РФ, и обязал законодателя внести в него необходимые изменения.

Правоприменительные решения по делу заявительницы подлежат пересмотру.