Верховный Суд РФ вынес Определение № 307-ЭС14-7082(15) по делу № А56-61267/2010, в котором он, в частности, напомнил порядок течения срока исковой давности по оспариванию договора аренды, прошедшего госрегистрацию.

Летом 2011 г. суд признал ЗАО «ЮЛ1» банкротом, было открыто конкурсное производство. В апреле 2013 г. назначенный конкурсный управляющий ФИО1 во исполнение решения собрания кредиторов от имени должника учредила ОАО «ЮЛ2» и внесла в его уставной капитал объекты недвижимости должника, в том числе земельный участок с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием. Далее собрание кредиторов решило вернуть переданную «ЮЛ2» недвижимость должнику, однако такое решение не было исполнено конкурсным управляющим.

В сентябре 2013 г. «ЮЛ2» сдал в аренду переданные ему активы ООО «ЮЛ3», «Охранное предприятие "ЮЛ4”», «ЮЛ5» на 10 лет, арендный договор прошел госрегистрацию. В конце 2014 г. новым конкурсным управляющим должником стал ФИО2. В августе 2022 г. стороны договора аренды повысили арендную плату и продлили его еще на 10 лет.

Далее суд признал неправомерными действия ФИО1, выразившиеся во внесении в уставной капитал «ЮЛ2» недвижимости должника и неисполнении решения собрания его кредиторов по возврату отчужденного имущества. Также было признано незаконным бездействие конкурсного управляющего ФИО2, выразившееся в непринятии мер по аннулированию права собственности «ФИО2» на имущество должника.

Впоследствии новый конкурсный управляющий имуществом должника ФИО3 обратился в суд с заявлением о признании недействительным договора аренды земельного участка с расположенными на нем зданиями, сооружениями и оборудованием от 13 сентября 2013 г. и допсоглашения от 31 августа 2022 г. к нему, а также о прекращении права аренды обществ «ЮЛ3», «Охранное предприятие "ЮЛ4”» и «ЮЛ5». Он также потребовал взыскать в конкурсную массу должника арендные платежи с «ЮЛ3» в 54,5 млн руб., с «Охранного предприятия "ЮЛ4”» – 109 млн руб., с «ЮЛ5» – 139,5 млн руб.

Суд удовлетворил такое заявление, а апелляция и кассация поддержали его определение. Тем самым они признали спорные договор аренды и допсоглашение к нему неравноценными сделками, совершенными за счет имущества должника в отсутствие встречного исполнения. Суды также пришли к выводу, что срок исковой давности подачи заявления об оспаривании сделок не был пропущен, при этом они посчитали его с момента назначения конкурсным управляющим имуществом должника ФИО3. Прекращая право аренды и применяя последствия недействительности сделок, суды сослались на осведомленность арендаторов об отсутствии у «ЮЛ2» полномочий сдавать земельный участок в аренду.

Тогда арендаторы обратились с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ, в частности, заметила, что госрегистрация спорного договора аренды была произведена в начале октября 2013 г., следовательно, не позднее указанной даты начал течь срок исковой давности обращения лица в суд за восстановлением права, нарушенного самим фактом заключения указанной сделки. В соответствии с действующим на момент заключения договора аренды законодательством срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, не может превышать 10 лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, носит объективный характер, а начало его течения не зависит от осведомленности истца о нарушенном праве или надлежащем ответчике. Исключения установлены только для случаев, предусмотренных Законом о противодействии терроризму.

Таким образом, указал Верховный Суд, истек 10-летний объективный срок исковой давности по требованию о признании недействительным договора аренды, исчисляемый с даты совершения сделки на дату обращения управляющего ФИО3 в суд с соответствующим заявлением 15 сентября 2024 г. Истечение такого срока является самостоятельным основанием для отказа судом в удовлетворении заявления о признании недействительным договора аренды.

Признавая недействительной сделкой допсоглашение к договору аренды, суды указали на существенное занижение арендной платы в сравнении с рыночной стоимостью аренды соответствующего имущества. Они сослались на отчет определения рыночной стоимости аренды, составленный самим конкурсным управляющим – истцом по обособленному спору, без исследования и оценки первичных документов, положенных в основу суждений конкурсного управляющего, и отклонив ходатайство ответчиков по обособленному спору о назначении судебной экспертизы, что не соответствует требованиям ст. 71 АПК РФ. В связи с этим, заключил Верховный Суд, выводы судов о недействительности сделок ошибочны.

Вместе с тем, как заметил Верховный Суд, в середине марта 2025 г. производство по делу о банкротстве должника прекращено в связи с отказом всех кредиторов от своих требований. Следовательно, заявление конкурсного управляющего о признании недействительными оспариваемых сделок следует оставить без рассмотрения. В настоящий момент имущество, сданное в аренду в рамках оспариваемых сделок, возвращено должнику – обществу «ЮЛ2» по акту от 14 февраля 2024 г. В связи с этим Верховный Суд отменил оспариваемые судебные акты нижестоящих судов и оставил без рассмотрения заявление конкурсного управляющего.