Верховный Суд опубликовал Определение от 14 февраля по делу № 18-КГ24-363-К4, в котором разъяснил, какие обстоятельства необходимо устанавливать суду при рассмотрении требования прокуратуры о признании зарегистрированного права на земельный участок, образованный в границах земель федеральной собственности, отсутствующим.

Признание зарегистрированного права на участок отсутствующим

ФИО1 являлась собственником земельного участка, право собственности на который было зарегистрировано 9 сентября 2016 г. на основании вступившего в законную силу решения Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 1 июля 2016 г. Данный земельный участок был разделен на несколько участков, и в дальнейшем в 2019 г. ФИО2 купил их.

В июне 2023 г. прокурор г. Сочи в интересах РФ обратился в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности на данные земельные участки вида разрешенного использования «для садоводства»; снятии с государственного кадастрового учета этих земельных участков. В обоснование требований было указано, что данные земельные участки образованы в границах ранее учтенных земель федеральной собственности, а именно в границах Мацестинского участкового лесничества, входящего в Сочинский национальный парк, который был создан Постановлением Совета Министров РСФСР от 5 мая 1983 г. Прокурор подчеркивал, что решение об изъятии земельных участков уполномоченными органами не принималось. Он представил акты натурного обследования земельных участков, из которых следует, что спорные участки не огорожены, свободны от строений, лесопокрыты.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено ходатайство о назначении по делу судебной землеустроительной экспертизы, в удовлетворении которого судом было отказано.Заочным решением Хостинского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 5 сентября 2023 г. требования прокурора были удовлетворены. Суд первой инстанции признал, что данные земельные участки расположены в границах ранее учтенных земель федеральной собственности, при этом у администрации как органа местного самоуправления отсутствовали полномочия по распоряжению ими. Кроме того, судом первой инстанции отказано в применении исковой давности с указанием на то, что прокурором заявлены требования об устранении нарушений права собственности, не связанных с лишением владения. С такими выводами согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Верховный Суд РФ призвал учитывать позицию Конституционного Суда РФ

ФИО2 обратился с кассационной жалобой в Верховный Суд РФ, в которой поставил вопрос об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений как незаконных. Рассмотрев дело, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда отметила, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Она подчеркнула, что зарегистрированное право собственности на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке, при этом вследствие презумпции достоверности государственной регистрации права обязанность доказать отсутствие этого права возлагается на лицо, которое это право оспаривает. Соответственно, все сомнения толкуются в пользу лица, право которого зарегистрировано в публичном государственном реестре.

Верховный Суд пояснил, что покупатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, признается добросовестным, пока в суде не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии у продавца права на его отчуждение. В рассматриваемом случае ФИО2 приобрел спорные земельные участки у лица, чье право на основании вступившего в законную силу судебного акта было зарегистрировано в ЕГРН, на данные которого он вправе был полагаться. Право ответчика было также зарегистрировано в ЕГРН, вследствие чего при разрешении спора суд в силу норм материального права обязан был исходить из презумпции добросовестности ответчика как приобретателя и собственника земельных участков, пока не доказано обратное, при этом обязанность доказать обратное в данном случае должна быть возложена на прокурора.

Однако, как заметила Судебная коллегия, данные положения судами учтены не были, права на недвижимое имущество, зарегистрированные в ЕГРН, поставлены судом под сомнение в отсутствие надлежащих к тому оснований. Верховный Суд также указал, что требование о признании зарегистрированного права отсутствующим является исключительным способом защиты права и может быть заявлено только в интересах владеющего собственника против лица, не являющегося собственником и не владеющего спорным имуществом, за которым неосновательно зарегистрировано право на это недвижимое имущество. Ответчик ссылался на добросовестность при заключении сделки, государственной регистрации права собственности предыдущего собственника, однако от установления данных обстоятельств суд уклонился, отмечено в определении.

Верховный Суд подчеркнул: как указал Конституционный Суд РФ в Постановлении № 3-П/2025, подход, состоящий в том, что заявленное в защиту интересов РФ требование о признании отсутствующим зарегистрированного за гражданином или отраженного в ЕГРН в качестве ранее возникшего у гражданина права на земельный участок, предоставленный для личных нужд, частично или полностью находящийся в границах особо охраняемой природной территории федерального значения либо на землях лесного фонда, рассматривается по правилам ст. 304 ГК РФ, не лишен некоторых оснований.

В постановлении Конституционного Суда указано: для ответчика-гражданина удовлетворение такого иска, какова бы ни была его отраслевая квалификация, является лишением его права на имущество в виде земельного участка, который он, опираясь в том числе на сведения в ЕГРН, считал своим. Поскольку в силу Конституции РФ приоритетом в отношениях с органами публичной власти обладает гражданин, именно характер воздействия рассматриваемого правового инструмента на его права и законные интересы должен предопределять те правила, на основании которых разрешается соответствующее требование, поданное в защиту интересов публично-правового образования. Ввиду отсутствия специального правового регулирования такого рода исков, как иски о признании зарегистрированного права отсутствующим, а также поскольку в подобных спорах ответчик имеет подлежащий защите интерес и законные ожидания, сопоставимые с интересом и ожиданиями добросовестного приобретателя, при рассмотрении такого требования прокуратуры, условия наступления неблагоприятных последствий для ответчика должны определяться с учетом положений ст. 302 ГК. Использование же без учета этого обстоятельства ст. 304 ГК, не предназначенной для решения вопроса о принадлежности имущества и в этом смысле предоставляющей ответчику меньший объем правовых гарантий, создает существенные риски нарушения прав граждан.

Верховный Суд отметил, что рассматриваемому делу прокурором заявлено требование о признании зарегистрированного права собственности на недвижимое имущество отсутствующим и признании права собственности РФ на один из спорных земельных участков. При этом судом установлено, что право собственности на спорные земельные участки к ответчику перешли в порядке возмездных сделок, а первоначальный собственник зарегистрировал земельный участок на основании судебного постановления. В таком случае, как поясняется в определении, суду необходимо было выяснить обстоятельства его приобретения, дать оценку добросовестности ответчика, а также поставить на обсуждение обстоятельства владения спорным объектом ответчиком, установить фактическое наложение границ земельного участка на территорию, которая исключена из оборота, а также выяснить, когда истцу стало известно о нарушенном праве.

Судебная коллегия обратила внимание, что от установления данных обстоятельств зависело, какие нормы права необходимо было применять к данным правоотношениям, а также применение каких последствий влечет удовлетворение иска. Между тем такие обстоятельства судом не установлены, вследствие чего Верховный Суд не признал законными выводы нижестоящих судов о применении положений ст. 304, а не ст. 301 и 302 ГК и о неприменении исковой давности к спорным правоотношениям.

Как указал Верховный Суд, из Постановления Конституционного Суда № 3-П/2025 следует, что спор о принадлежности имущества – даже если он облечен в форму спора о признании права на земельный участок отсутствующим – не может быть произвольно и необоснованно изъят из-под действия института исковой давности. При этом появление на земельном участке видимых признаков его освоения правообладателем либо отображение в кадастре недвижимости конкретных сведений о расположении участка, либо правовой спор, из содержания которого уполномоченному органу должно было стать очевидным, что в ЕГРН внесено право гражданина на земельный участок, либо отмена органом публичной власти правового акта, которым земельный участок был предоставлен, – должно рассматриваться в качестве дня, с которого начинается течение срока исковой давности, если судом из обстоятельств конкретного дела не будет установлено, что истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права раньше.

Суд разъяснил: если установлено, что гражданин при приобретении земельного участка действовал добросовестно или что истек срок исковой давности, исчисляемый с учетом выраженных в названном постановлении правовых позиций и при этом не доказано совершение им умышленных противоправных действий при приобретении участка, то удовлетворение требования о признании отсутствующим зарегистрированного права на участок должно сопровождаться одновременным возложением судом на органы публичной власти обязанности в установленный судом срок предоставить гражданину земельный участок аналогичной площади, а при объективном отсутствии такой возможности иным образом компенсировать прекращение прав гражданина на участок.

Кроме того, Верховный Суд отметил, что по настоящему делу прокурор фактически предъявил иск в интересах РФ, а потому суд обязан был определить и привлечь к участию в деле в качестве истца соответствующий государственный орган, имеющий право выступать от имени РФ. Однако судом этого сделано не было, дело рассмотрено без участия РФ как истца в спорных материально-правовых отношениях. Таким образом, Верховный Суд отменил принятые по делу судебные постановления и направил дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.